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金九遇冷,銀十難續,今年樓市,真的降溫了……

今年上半年,國內商品房銷售規模曾一度創近五年新高,而隨著調控政策的持續收緊,市場整體開始下行。

按照慣例,9 月和 10 月是房地產行業的傳統銷售旺季,被稱作 " 金九銀十 ",但從多個城市的樓市表現來看,今年 " 金九 " 成色不足。CRIC 克而瑞的數據顯示,包括剛剛過去的中秋小長假在內的第 39 周,全國樓市成交出現了不小的下滑,上海、南京、寧波、蘇州、紹興等熱點城市,同比降幅都超過了 50%。

▲圖 / 新華社發

國家統計局數據顯示,2021 年 8 月,全國 70 城新建商品住宅價格指數環比漲幅為 0.16%,比 7 月下降 0.14%,上漲城市數量 46 個,較 7 月減少 5 個;同期二手住宅價格指數環比下跌 0.02%,這是年內首次出現下跌。

接受采訪的業內人士均認為,數據基本上反映了房地產行業的整體趨勢,今年 6 月達到高點,7 月出現拐點,8 月趨勢進一步確認,新房商品房的銷售短期仍然面臨較大壓力,銷售面積和銷售金額同比跌幅有所擴大,且銷售金額的跌幅快于銷售面積。

" 一方面是受供應不足、房貸周期被延長等因素影響,另一方面的確是整個市場在明顯降溫。" 易居企業集團 CEO 丁祖昱表示。

政策收緊之下,多地 " 金九 " 遇冷

往年的 " 金九銀十 ",房地產企業都會集中推盤入市,加大搶收市場,然而,今年情況有所不同。

從 9 月份的整體樓市成交來看," 金九 " 顯然不再,即將到來的 " 銀十 ",也大概率難以持續往年熱度。

CRIC 克而瑞的數據顯示,9 月第一周,全國新房供應出現回落,全國重點城市共取得預售證面積 797 萬平方米,環比下降了 15%,成交方面也是漲跌不一,一線四城成交均有不同程度的回落,其中深圳的降幅最為顯著,環比下跌 32%,北京、廣州降幅分別達到 17%、12%,上海成交微降 7%。

▲圖 / 新華社發

二線城市中寧波、武漢、重慶、成都、長沙等成交有所回升,但青島、福州、大連等表現不佳,三四線城市中有六成以上出現成交環比下跌。整體來看,進入 9 月的第一周," 金九 " 的優勢并沒有凸顯。

在此之后,9 月的第二周,全國新房供應和成交全線回落。二線城市中,南京近兩周新開盤的首日去化率維持在 79%,杭州維持在 53%,鄭州是 34%,寧波 25%,蘇州則只有 15%。

業內人士表示,從區域上來說,東部地區由于迎來了最嚴格的調控,市場回撤的幅度最大,最關鍵的是供應也青黃不接,一些城市成交下跌雖然厲害,但市場熱度并沒有下降。

相對而言,下半年回落更為明顯的城市為上海、廣州、寧波、合肥、無錫、徐州、長沙、武漢、青島,有些是因為政策的因素,比如廣州、武漢、無錫、徐州在被約談之后,政策調控升級,致使需求萎縮,有些則是純粹因為市場供需的變化。

一個明顯的例子是,武漢出臺的房票制度給打新市場當頭棒喝,購房者需要申請房票去搖號,且一定時間內只能搖一個項目,整個武漢的新房市場 8 月的去化率跌到 19%,創下了近年來的單月新低。

▲圖 /CRIC 研究中心

某商業銀行的信貸專員對《財經國家周刊》記者表示,目前,房貸沒有如市場傳言發生明顯轉向,額度依然緊張,放款周期很長,利率也在上升。

綜合各地情況來看,目前二手房放款周期基本在 3 至 6 個月,總體上來說各地都是 " 保新房、棄二手房 "。" 對二手房信貸的嚴格管控,使得很多城市的以房換房、改善置業的閉環,已經沒有辦法實現。" 鏈家一位區域負責人對《財經國家周刊》記者表示。

回顧往年,新房市場在 8 月底就開始加速跑,為 " 金九 " 開局做準備。今年來看,造成 " 金九 " 不 " 金 " 的主要緣由,還是各大調控的密集出臺。其中,融資 " 三條紅線 "、房貸 " 兩條紅線 " 以及土地端 " 集中供地 " 三大政策,可以說重塑了行業的格局。

一個業內的共識是,2021 年的四季度,整體行業將加速進入 " 分化 " 階段。

土地流拍有所增多

與此同時,土地市場出現了從未見過的遇冷景象。

9 月以來,國內長春、福州、天津、青島、濟南、成都、蘇州、沈陽等多個城市,相繼在第二輪集中土拍前臨時中止出讓。

9 月 15 日,杭州第二批集中供地的 10 宗 " 競品質 " 地塊,其中有 9 宗因為報名房企的數量沒有達到 3 家以上,無法進入正式的競價環節,相當于實質性流拍,最后只有一宗地順利賣掉。

" 土地的供應和成交顯然遇冷。" 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《財經國家周刊》記者說,從直接原因來看," 競品質 " 地塊涉及的工作量更大,即房企需要在品質優化方面不斷做方案,加大了房企拿地和開發的成本。同時,一些 " 競品質 " 項目還有現房銷售等約束,也令房企選擇了回避。

▲圖 / 新華社發

根據初步測算,以底價拿地的情況下,杭州 10 宗 " 競品質 " 地塊中一半預計將虧損,利潤率最大的不超過 4%。例如,余杭區良渚新城好運路南西塘路東地塊的起價 20682 元 / 平方米,需配建公租房 10%,實際起價達 23447 元 / 平方米,而精裝限價為 30500 元 / 平方米,利潤微乎其微。

更重要的是,杭州的土地流拍并非個案,全國第二批集中供地以來,多個城市陸續出現了土拍市場轉冷,流拍率大幅上升的現象。

比如,9 月 14 日結束第二批集中供地土拍報名的合肥、成都,均出現不同程度的流拍,合肥第二次集中供地 17 幅地塊中,只有 9 幅有人報名,成都第二批集中供地 75 幅地塊中,有 17 幅因故中止。

此外,沈陽第二批集中供地的 46 幅土地中,只有 14 幅土地有房企報名,濟南 49 宗宅地無一地塊溢價成交,其中 17 宗地塊,因無人報名而臨時撤牌,福州參拍的 19 宗涉宅地中,有 4 宗在開拍當日中止出讓,天津 40 宗地的平均溢價率僅 0.6%,流拍率提升到 35%。

" 天津、無錫、長春、濟南,尤其是北方的一些城市,大家對于市場都不太看好,土地市場溢價率下行,流拍率上升。" 一名房企投拓部的負責人表示,許多地塊都是 " 面粉跟面包一個價 "。

國金證券的報告顯示,福州、青島、濟南、天津四座城市的二次供地的溢價率分別為 13%、1%、0% 和 1%,而該四城在首輪集中供地時的溢價率分別為 18%、2%、12% 和 11%,同時,土地流拍現象明顯增多,福州、青島、濟南、天津二次供地的流拍率,分別達到 32%、10%、35%、34%。

業內人士認為,這是一場全國性的土地市場遇冷,從企業角度而言,在融資難度加大、企業資金鏈偏緊的影響下,拿地積極性受挫也可以理解。據記者采訪了解,凡是觸及紅線的房企,大都 " 暫停 " 了新增土儲。

這樣級別的流拍景象,在我國土地市場前所未見。" 近期關于房企債務和經營壓力大的案例增多,而從房企投資端的動作看,拿地壓力確實有所加大,或者說企業當下的資金面狀況下,拿地積極性減弱。" 嚴躍進認為。

部分城市開始 " 限跌 "

近段時間以來,多個城市發布了不得低于商品房備案價銷售、打擊惡意降價等政策,在打壓房價上漲之后,又出臺了限跌的政策,引發市場的廣泛關注。

例如,環京城市張家口發布通知,要求新取得預售許可證的項目,不得低于備案價格 85% 進行銷售。針對此項 " 限跌令 ",張家口市住建局房地產監管科科長杜繼鑫表示,目前張家口的主城區已經從房價最頂峰的 13000 元 / 平方米左右,降到了均價 8000 多元 / 平方米。

而進入 2021 年下半年以來,張家口主城區和周邊陸續有多個樓盤,迫于現金流和銷售回款等壓力,開始降到低于成本價銷售。當地中介人員透露,為了規避限制,一些開發商變相給購房人提供優惠,比如給購房者送車位、裝修材料和家電," 優惠力度挺大的 "。

這也并非個案。經過數年的深度調控,房地產市場顯現出減速趨勢,企業資金壓力增加,新房降價銷售的現象在一些城市和區域不斷出現。

例如,岳陽多個樓盤價格 " 跳水 ",降價幅度多達 3000 元 / 平方米,奧園譽湖灣由 6300 元 / 平方米降至 3378 元 / 平方米,又如株洲,多家房企輪番降價,陽光城 · 新城 · 樾府售價由 7000 元 / 平方米降至 4000 元 / 平方米。

為了穩定市場預期,出臺 " 限跌令 " 的城市數量也有所增多,包括菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等。尤其是唐山,2020 年 8 月末還曾因為房價上漲過快被住建部點名約談,短短一年時間調控基調已從 " 限漲 " 轉為 " 限跌 ",反映市場熱度出現 180 度的轉折。

國家統計局數據顯示,今年 8 月,70 城中有 43 個城市的二手房價格指數下跌或停漲,比 7 月增加了 14 個,下跌或停漲城市數目,創 2015 年 3 月以來最多。

▲圖 /CRIC 研究中心

通過梳理不難發現,這些城市多數屬于三四線及以下區域,這類地方的房價在市場火熱的時候,會跟隨大城市一起快速上揚,但隨著市場轉冷,降溫也更為明顯。" 它折射的是部分非熱點三四線城市在強調控之下成交持續低迷的現狀,這使得購房者對于全國市場有更為清晰的理解。" 嚴躍進表示。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示,房地產對三四線城市的經濟增長以及投資和消費的帶動性更強,這些地區對房地產下滑的容忍度也更低,相比一二線重點城市,三四線城市的產業結構單一,而且比較傳統、升級很慢,當樓市下行時,三四線城市受影響更大。

當前,在 " 房住不炒 " 的政策主基調下,調控自主權已經逐步下沉到各城市層面,依據各城市市場的實際變化情況,不同地區也在貸款、稅收等方面,針對性地采取了局部放松或者加碼的措施。

住房需求向都市圈轉移

需要看到," 限跌令 " 之所以引發關注,與當前的市場情緒不無關系。

經過持續數年的樓市調控,包括一二線核心城市在內的許多地方,樓市熱度都有所降低。例如,深圳近幾年的房價大幅上漲,但隨著二手住房指導價新政的落地,市場降溫趨勢明顯。另外,當前一些大型房企資金鏈緊張問題持續引發關注,讓外界對市場走勢愈發謹慎。

不過李宇嘉認為,這都是一些局部的情況,如果從全局來看,市場并不算差。國家統計局數據顯示,1-8 月,全國房地產開發投資兩年平均增長 7.7%,商品房銷售面積兩年平均增長 5.9%,商品房銷售額兩年平均增長 11.7%。1-8 月房地產施工和竣工面積同比分別增長 8.4%、26%。

" 調控政策如此密集,資金面史無前例緊縮,行業還能有這么大漲幅,可見房地產行業穿過了眾多周期,自有其強大的發展韌性與承壓能力。所以,這個行業的基本面沒有變化。" 李宇嘉說。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析認為,出臺 " 限跌令 " 的城市,普遍面臨著房價疲軟、庫存較高的情況,這也是很多三四線城市面臨的共同難題,在未來一段時間內,出臺 " 限跌令 " 的城市或許仍會增加。但他也認為,這并不代表著整體市場會大起之后大落,那些人口有流入、產業有支撐的城市群、都市圈,未來仍有發展潛力,房地產市場仍有較大增長空間。

當下的另一個現狀是,樓市重心開始向都市圈轉移,包括京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等幾大都市圈,以及 9 個國家中心城市在內的核心區域,這些地方占新增供需的比例越來越大 …… 幾乎是悄然間,我國樓市的價值版圖已發生了乾坤大挪移。

▲圖 /IC photo

9 月 21 日,國家統計局公布《經濟社會發展統計圖表:第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》,宣布了我國最新的超大城市、特大城市名單,總數分別達 7 個、14 個,以這些人口 500 萬、1000 萬的城市新星為核心,正在形成多個都市圈。

正是這些區域,創造大量新增密集的樓市需求,這是值得市場關注的一個重大信號。

而對于內地三四線城市來說,如果本地樓市供應量大,人口外流和老齡化嚴重,那么政府基于自身發展和主體責任,出臺 " 限跌令 " 是可以理解的,但可能無法改變樓市整體減速的進程。

" 絕大多數三四線城市的樓市紅利時刻已經消退,接下來的周期可能是右側了(下行)。" 一位券商地產分析師表示,部分城市購房的預期完全轉變,當地不少人對買房子沒興趣,一些地方,許多現房都沒賣掉,即便銷售渠道給 15 個點的傭金,也找不到客戶。

專家建議,這些城市短期內,應當合理評估在售庫存和潛在庫存,及時停止供地和舊改,收縮樓市的增量供應,避免財政在公共服務上的無序投放,保護好中心區和安全區,守住樓市的基本盤。

從長期來看,還是要夯實產業和人口基礎,要和周邊中心城市做好產業協調和互補、錯位發展,慢慢擴大樓市有效需求的整體范圍。

" 只要看清形勢的話,就知道刺激樓市、大規模放水已成為過去了。" 李宇嘉說,當人口增量難以支撐樓市需求,就會有更多的三四線城市進入降溫通道,如果還指望中央像 2016 至 2018 年那樣,給出刺激樓市的重大利好政策,基本無法如愿了。

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