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ZAKER房产 04-16

挖姐看房:品秀星图虽然很好,但我建议你再等等

最近,挖姐去看了新塘的网红盘品秀星图。这个楼盘交通位置很好,在地铁十三号线上盖,离官湖地铁站 400 米左右。

作为网红盘,它的价格也不一般,品秀星图在开盘时的价格就高出了周边楼盘 30% 以上,目前均价已经达到了 3 万左右。

简单算一下,就算最小的户型,预算都要在 200 万以上,首付要六十多万。这个价格已经超过了新塘很多刚需的心理承受范围。

学位怎么样?

品秀星图由广州地铁和越秀地产双国企联合打造,主打的是学位和地铁概念。

小区配备的学校是华南师范大学附属新塘学校,这是一所 9 年一贯制公立学校,此外社区内还有 2 所托儿所、2 所幼儿园。

尽管楼盘体量比较大,有七千多户,但现在已经卖了四千多户,最近加推的 13 栋销售情况也很好。

品秀星图配备的学校华师附小,曾经惹来周边几个楼盘的业主争抢,品秀星图的业主也集结起来保护自己的学位。后来新塘镇官宣,华师附小的招生范围对口品秀星图小区,才结束了这一场风波。

根据挖姐在营销中心看到的信息,华师附小一共有 42 个班,预计于 2021 年 9 月 开学。

但是要注意的是,根据一些业主的反映,目前有一些年级的小孩还没办法入读。

毕竟是新建的学校,在师资配备上可能有所不足,后续能否入读,还要看业主和学校的协调情况。

户型怎么样?

品秀星图的超高层以及部分非复式的平层单位,存在户型使用率过低的问题。

挖姐踩盘时看的高层 78 方的小户型,均价在 2.7 万左右,总价低,上车比较容易,但是 78 方实用面积才 56 方,使用率只有 7 成左右,按照实际使用率来算的话,其实单价已经在 3 万以上了。

大点的户型均价在 3 万左右,户型比较方正,这个价格其实也没怎么涨,当时拿地的时候楼面价在 1.6w 左右,所以很早就有人预测这个盘的价格会超过 3 万。

19 年 9 月的时候,还曾经有 1.9 万的非天地楼层的房源放出来。之所以当时降的这么低,是因为当时黄埔、白云陆续放开限购,所以新塘不限购的优势就消失了,从这一点来看,新塘的房价其实受政策影响很大。

据一些看过房的人说,样板间的家具是定制的,比实际的要小,实际装修的时候才发现。由此可见,开发商有点鸡贼,想要买房的人不妨拿尺子去量一下。

地铁通勤的话,从 13 号线官湖站到珠江新城大概就一个小时左右,自驾可以五分钟上广园快速,但比较堵车,开车从市中心往返并不适合。

销售说停车位是超额配比的,停车位数量约 9500 个,所以不用担心停车位的问题。

网上有一些文章说,地铁上盖会有噪音,主要是因为楼盘西边是地铁车辆的进出口,靠着茅山大道和有个公交站;而东北边是公路,右边会建个变电站,所以在买的时候要注意一下规划。如下图黄圈中的一、二、十六栋,就比较靠近茅山大道。

周边配套怎么样?

目前来看,品秀星图周边的商业配套不是特别充足,不像附近的招商臻园那样,有超市环绕。

品秀星图业主未来的衣食住行,主要靠楼盘自带的商业街。

品秀星图门口是官湖村的旧改,旧改完成后,周边的面貌会有很大变化,但是跟商业街的建设一样,预计还需要几年的时间。

为了解决雨水倒灌的问题,楼盘对面会配备一个湿地公园,目前已经在开工建设中。

这个盘适合自住的刚需购买,有地铁、学位、景观,未来的价格会比较坚挺。买来投资的话,楼盘供应量太大,价格很难涨起来。

结论

总的来说,我觉得这个盘还是不错的。

在户型的选择上,优先推荐南向的大户型。担心噪音的话,不要挑选西边的楼栋。如果一时没有这样的户型也不要着急,现在并不是很好的上车时机,不管是品秀星图还是其他什么图,最好都不要购买。

一方面银行对购买者的资金来源查的很严,除了父母转账之外都容易被查,另一方面是因为新政的影响目前还没有显现出来,不如等几个月后再看看情况。千万不要盲目上车在高位接盘,不然想要解套又要再等几年了。

出品 /ZAKER 房产

文 / 一叶

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